Artykuł zaktualizowany 7 grudnia 2023
Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu, który został wprowadzony w Polsce już 13 lat temu, aby zwiększyć ochronę prawną wynajmujących. Ta forma najmu różni się od standardowej umowy najmu tym, że zapewnia właścicielowi mieszkania większe bezpieczeństwo, w przypadku, gdyby najemca nie opuścił mieszkania po zakończeniu umowy. Aby nadać umowie charakter umowy najmu okazjonalnego, najemca musi złożyć oświadczenie, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokal będącego przedmiotem umowy najmu okazjonalnego, w terminie wskazanym w żądaniu. Wymagane też jest zgłoszenie zawarcia umowy do urzędu skarbowego. Najem okazjonalny jest często wybierany przez wynajmujących, którzy chcą zapewnić sobie możliwość odzyskania swojej własności w ustalonym terminie bez konieczności długotrwałych postępowań sądowych.
W obecnych czasach coraz więcej osób zawiera z najemcą lokalu umowę najmu okazjonalnego. Warto wiedzieć, że najem okazjonalny jest instytucją prawną, która może przynieść właścicielowi nieruchomości wiele korzyści. Stanowi ona bowiem dodatkowe zabezpieczenie, na wypadek wynajęcia mieszkania „nierzetelnemu” najemcy. Co więc warto o niej wiedzieć? Czym dokładnie jest umowa najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego – na czym polega?
Umowa najmu okazjonalnego jest często wybierana przez wynajmujących, którzy szukają większego bezpieczeństwa i pewności odzyskania nieruchomości w przypadku problemów z najemcą. Oto jej główne cechy i zasady:
- Ochrona Właściciela – ta forma najmu została stworzona głównie w celu zwiększenia ochrony prawnej wynajmujących (właścicieli nieruchomości). Pozwala na łatwiejsze odzyskanie lokalu, w przypadku gdy najemca odmawia jego opuszczenia po zakończeniu umowy.
- Oświadczenie Najemcy o Miejscu Zamieszkania – aby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, najemca musi złożyć oświadczenie, w którym wskazuje lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Wymagane jest również oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. To miejsce staje się adresem, pod który najemca może być ewentualnie eksmitowany.
- Specjalne Postanowienia – poddanie się egzekucji – umowa zawiera specjalne postanowienia, które pozwalają na szybszą eksmisję w przypadku, gdy najemca nie opuści mieszkania po zakończeniu umowy. Wymaganym załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego jest oświadczenie najemcy, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu. Oświadczenie musi mieć formę aktu notarialnego. Sąd nadaje oświadczeniu klauzulę wykonalności. W ten sposób oświadczenie staje się tytułem wykonawczym uprawniającym do wszczęcia postępowania egzekucyjnego, bez konieczności przeprowadzania długotrwałego postępowania sądowego.
- Zabezpieczenie dla Najemcy – mimo że umowa najmu okazjonalnego jest korzystniejsza dla wynajmującego, zawiera również postanowienia chroniące prawa najemcy, takie jak określenie warunków wypowiedzenia umowy, wskazanie praw i obowiązków najemcy, potwierdzenie, iż wynajmujący jest właścicielem lokalu.
- Czas Trwania – umowa najmu okazjonalnego może być zawarta na określony czas, nie dłuższy niż 10 lat. Umowy najmu okazjonalnego zwyczajowo zawierane są na jeden rok.
- Umowa Pisemna – umowę najmu okazjonalnego należy zawrzeć na piśmie.
- Zgłoszenie w urzędzie skarbowym – umowa najmu okazjonalnego wymaga zgłoszenia w urzędzie skarbowym, co wiąże nie wiąże się z nadmiernymi formalnościami.
Jak sporządzić poprawną umowę najmu okazjonalnego?
Sporządzenie umowy najmu okazjonalnego wymaga staranności i uwzględnienia przepisów prawnych, aby zapewnić ochronę interesów zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Zaleca się skonsultowanie projektu umowy z prawnikiem albo skorzystanie z gotowego wzoru umowy przygotowanego przez radcę prawnego, szczególnie w przypadku, gdy którakolwiek ze stron ma wątpliwości, co do jej treści lub chce wprowadzić dodatkowe lub niestandardowe postanowienia. Oto elementy, które powinny znaleźć się w umowie najmu okazjonalnego:
- Forma Pisemna – umowa musi być sporządzona na piśmie. To podstawowy wymóg. Umowa nie musi mieć formy aktu notarialnego. Forma aktu notarialnego wymagana jest dla oświadczenia o poddaniu się egzekucji.
- Dane Stron – w umowie należy jasno i dokładnie określić dane obu stron umowy, czyli wynajmującego (właściciela) i najemcy. Należy podać pełne imiona i nazwiska, adresy zamieszkania, numery PESEL oraz informacje kontaktowe w postaci numeru telefonu oraz adres e-mail.
- Opis Nieruchomości – należy szczegółowo opisać wynajmowaną nieruchomość, wskazując jej dokładny adres, powierzchnię oraz opisać pomieszczenia i wyposażenie.
- Czas Trwania Najmu – umowa powinna określać czas trwania najmu, który nie może być dłuższy niż 10 lat. Standardowo umowy zawierane są na okres jednego roku, a następnie przedłużane.
- Wysokość Czynszu i Inne Opłaty – należy jasno określić wysokość czynszu, terminy i sposób płatności, a także zasady dotyczące innych opłat (np. za media, czynsz administracyjny, zimną i ciepłą wodę, centralne ogrzewanie, opłaty za wywóz nieczystości).
- Oświadczenia składane w związku z Umową i pierwszym i najważniejszym oświadczeniem stanowiącym załącznik do umowy jest oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokal będącego przedmiotem umowy najmu okazjonalnego, w terminie wskazanym w żądaniu. Oświadczenie to musi mieć formę aktu notarialnego. Brak tego oświadczenia oznacza, iż umowa nie będzie miała waloru umowy najmu okazjonalnego. Drugim równie ważnym oświadczeniem jest oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Zaleca się, aby to oświadczenia zostało podpisane w obecności notariusza tj. miało podpisy notarialnie poświadczone. Jest jeszcze trzecie oświadczenie, a mianowicie oświadczenie najemcy, w którym wskazuje lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
- Klauzule Dotyczące Warunków Najmu – warto zawrzeć postanowienia dotyczące np. zakazu podnajmu, zasad korzystania z nieruchomości, obowiązków związanych z jej utrzymaniem i ewentualnych drobnych napraw, jak również napraw nie związanych z normalnym użytkowaniem lokalu.
- Klauzula o Rozwiązaniu Umowy – należy określić warunki i sposób rozwiązania umowy najmu, w tym wymagany okres wypowiedzenia. Postanowienia umowy dotyczące wypowiedzenia muszą być zgodne z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.
- Podpisy Stron – umowa musi zostać podpisana przez obie strony, co potwierdza ich zgodę na jej warunki oraz znajomość treści umowy.
- Zabezpieczenie – standardowo stosownym w umowie zabezpieczeniem jest kaucja. Kaucja zazwyczaj stanowi jednokrotność bądź dwukrotność czynszu.
- Rejestracja w Urzędzie Skarbowym – umowę należy zgłosić Naczelnikowi Urzędu Skarbowemu. Termin na zgłoszenie wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Naczelnika wybieramy w oparciu o miejsce zamieszkania wynajmującego.
- Dokumentacja Dodatkowa – może być konieczne dołączenie lub okazanie elektronicznego wydruku z księgi wieczystej potwierdzającego, iż wynajmujący jest właścicielem lokalu. Można też dołączyć regulamin porządku domowego. Wymagany jest protokół przekazania mieszkania celem potwierdzenia stanu lokalu i jego wyposażenia.
- Konsultacja z Prawnikiem – zaleca się skonsultowanie projektu umowy z prawnikiem, a nawet skorzystanie ze wzoru umowy najmu okazjonalnego przygotowanego przez radcę prawnego Klaudynę Jarzec-Koślacz, albowiem umowa najmu okazjonalnego powinna posiadać określone postanowienia i załączniku, aby zapewnić odpowiednią ochronę wynajmującemu. Wątpliwości co do treści umowy na etapie jej przygotowywania czy podpisywania w dalszej perspektywie mogą przerodzić się w kosztowny dla obu stron spór sądowy.
Podsumowując
Umowa najmu okazjonalnego to specjalny rodzaj umowy najmu przewidziany w polskim porządku prawnym. Wymaga formy pisemnej, zawiera dane stron, opis nieruchomości, okres najmu, wysokość czynszu i warunki najmu. Kluczowym elementem są oświadczenia najemcy oraz oświadczenie osoby wyrażającej zgodę na zamieszkanie najemcy w jej lokalu, w przypadku gdy umowa najmu okazjonalnego zakończy się lub zostanie wypowiedziana. Umowa podlega obowiązkowemu zgłoszeniu w urzędzie skarbowym. Umowa często jest przedmiotem konsultacji, albowiem świadomi wynajmujący chcą dokładnie znać różnice pomiędzy występującymi w obrocie prawnym umowami najmu.
Artykuł sponsorowany.
